Real estate, una asset class su cui puntare

Real estate, una asset class su cui puntare

In un mondo di tassi vicino allo zero e con una grande quantità di equity da allocare sul mercato, l’immobiliare resta un settore su cui investire. Uffici, logistica, immobili core a più alto rendimento.

di Maria Elena Molteni

Opportunità e cautela guidano l’industria immobiliare europea. Gli investitori, a prescindere dal fatto che il loro business sia globale, paneuropeo o nazionale, si stanno concentrando su città che offrono liquidità e connettività. Uffici, logistica, ma anche nuove formule abitative mostrano i maggiori margini di crescita. Nelle grandi città è la qualità dell’edificio a determinare il grado di interesse sull’investimento. Secondo la ricerca ‘Emerging Trends in Real Estate’ realizzata da PwC e Urban Land Institute, con bassi tassi di interesse, che tali resteranno a lungo, addirittura negativi in alcuni paesi europei, il settore del real estate resta una asset class fondamentale su cui puntare. Tutto questo al netto dell’emergenza sanitaria. Che ha solo però in parte costretto a rivedere gli investimenti. Il real estate per i fondi e gli investitori istituzionali resta ad alto indice di gradimento. Un nuovo elemento è però intervenuto a sparigliare le carte in tavole: si chiama smart working.

AD ARDIAN UN PORTAFOGLIO DI IMMOBILI MPS
Il mercato ha solo rallentato. “Non si è fermato” sottolinea Rodolfo Petrosino, Senior Managing Director per il sud Europa di Ardian Real Estate, nato nel 2015 per presidiare i mercati considerati core in Europa che includono, a parte l’Italia, la Francia, la Germania e la Spagna. Il primo fondo ha raccolto la cifra record di 738 milioni di euro facendolo diventare il più grande fondo immobiliare in Europa. Attualmente è in fase di raccolta per il fondo Areef II.
Il focus è sugli immobili ad uso ufficio nelle principali città europee, che vengono acquisiti per essere riqualificati e poi venduti a investitori di lungo periodo secondo una strategia value-added. In Italia, in particolare Ardian, gestisce immobili per circa 1 miliardo di euro tra cui edifici di prestigio, mentre sono in fase di avvio o sviluppo 8 cantieri.
Il primo esordio italiano di Ardian Real Estate è stata l’acquisizione del portafoglio del fondo Cloe da Prelios, ma la sua presenza in Italia si è rafforzata con l’acquisizione (il closing è previsto a breve) per un importo di circa 300 milioni del portafoglio Mps: un pacchetto di 28 immobili a uso prevalente uffici, che ha fatto salire il peso dell’Italia al 25% del portafoglio. Il pacchetto di Mps include cinque palazzi storici di pregio che rappresentano gran parte del valore dell’intero portafoglio. Si tratta di immobili con un grande valore storico, come la sede di Mps a Milano in via Santa Margherita, o il Palazzo Alinari nel centro storico di Firenze.

VALORI PRE COVID PER I TROPHY ASSET
Ma se in questo momento storico, è proprio il segmento value-added a dover affrontare una qualche difficoltà, “con ‘bid and ask’ distanti anche se non ci sono evidenze che consentano di affermare che il mercato value-added ha avuto, un riposizionamento a 10-15-20%”, nessuna difficoltà per gli immobili core. “I trophy asset stanno transando a valori addirittura più alti del pre-covid.
La spiegazione è semplice: c’era e c’è ancora una grande quantità di equity che deve essere riallocata sul mercato. E il real estate tra le ‘alternative asset class’ è sicuramente importante” sottolinea il manager. Ma se c’è un segmento che acquisirà importanza è, secondo Petrosino, quello delle “temporary work company perché offriranno quella flessibilità necessaria alle aziende per espandersi -o contrarsi- a seconda delle necessità del momento”. Certamente lo smart working “avrà un impatto sugli spazi occupati dalle società, se già avevano realizzato chiaramente che molte attività potevano essere in remoto, ora, con il Covid-19 che ha agito da acceleratore, ne sono pienamente consapevoli” sottolinea Petrosino. Quel che è certo è che “il mondo non finirà tutto in smart working perché per alcune attività è impossibile. Si assisterà a una ‘quality biforcation’: alcuni immobili di qualità nei centri cittadini o nei business district delle città continueranno ad essere scambiati anche a valori importanti e a mantenere o addirittura accrescere il loro valore. Edifici meno importanti che magari erano occupati da back office, da attività secondarie per cui già le aziende avevamo una propensione alla spesa più bassa perderanno un po’ di valore e appel su mercato”.

PARIGI SEMPRE AL TOP, LONDRA IPER COMPETITIVA
Rispetto ai mercati, Parigi è saldamente in cima alla lista degli investitori dei mercati più desiderabili, attirando capitali di ogni tipo da tutto il mondo, con rendimenti per gli uffici centrali pari o di poco inferiori al 3%. Tra l’altro con l’ulteriore discesa dei rendimenti dei titoli di stato in territorio negativo, la capitale francese continua ad attirare il denaro di assicurazioni, fondi pensione e investitori retail. Va anche detto che la capitale francese, evidenzia Petrosino “ha un forte potenziale domestico e non solo internazionale. A differenza dal mercato italiano che è guidato al 60-70% da transazioni internazionali, quello parigino vede il 30% di transazioni internazionali e il 60-70% di transazioni domestiche”.
PwC ricorda che un afflusso di denaro è arrivato dalla Corea del Sud: 4,4 miliardi di euro di capitale attraverso sette grandi transazioni nel 2019, mirate a lotti di grandi dimensioni in località centrali, in particolare La Défense. Ad alto indice di gradimento la Germania: “se guardiano – dice Petrosino al vacancy rate, cioè la percentuale di spazio sfitto nei vari sottomercati, esso risulta estremamente basso.
Per gli immobili Grade A sotto l’1%. Ciò significa che quando un immobile viene ristrutturato e riposizionato viene assorbito dal mercato quasi istantaneamente perché c’è carenza di questo prodotto. Allo stesso modo viene assorbito dal mercato di capitali, per lo stesso motivo, perché c’è carenza di prodotto.
Oggi ci sono diversi capitali allocati sui vari mercati europei, ma ci sono pochissime transazioni perché non c’è prodotto”. Londra resta il mercato più attrattivo in Europa ‘nonostante Brexit’, ma pur sempre porta d’accesso all’Europa.
Guardando allo stock, “per l’87% – sottolinea Petrosino – è Grade A, mentre nel resto delle città europee va dal 15 al 20%. Questo significa anche però che Londra è una città molto competitiva e volatile rispetto ad altri mercati. Lo era in epoca pre Brexit e pre Covid, a maggiore ragione ora”.

CRESCONO IN ITALIA INVESTITORI DOMESTICI
Venendo al mercato italiano, “se la maggior parte delle transazioni sono state concluse da investitori stranieri che hanno rappresentato, per i primi nove mesi dell’anno, circa il 60% del totale delle operazioni, da parte degli investitori domestici si è visto un incremento, in termini di volumi, del 30%” spiega Gabriele Bonfiglioli, Haed of Investment Management di Coima. “I volumi delle transazioni in questi nove mesi che sono stati caratterizzati dal Covid sono scesi, a livello italiano, del 15% a 5,3 mld di euro, con dinamiche molto diverse da settore a settore: gli uffici hanno tenuto, anzi c’è stata una crescita, +7%, soprattutto grazie a Milano che ha avuto uno dei migliori nove mesi dell’anno negli ultimi 10 anni, raggiungendo 1,9 mld di euro; a Roma le transazioni sono scese del 35%.
Alcuni settori continuano ad andare molto bene, in termini di volumi, come quello logistico; altri, come quello alberghiero e commerciale in particolare, hanno subito un calo molto forte in termini di volumi. L’attesa per la fine dell’anno è che si possano raggiungere 8 mld di transazioni che sono in linea con il valore minimo degli ultimi cinque anni con una ripresa nell’ultimo trimestre”. Secondo Bonfiglioli ci troviamo di fronte a una ripresa che non è a V, ma nemmeno a U: “se dovessimo dare una forma sarebbe più vicina alla K. Settori come la logistica e il residenziale avranno un’accelerazione e lo stiamo vedendo anche nella domanda degli investitori; altri settori, come l’alberghiero e il commerciale, affrontano dinamiche e progressioni molto differenti”.

TORNA INTERESSE SU IMMOBILI CORE A ROMA
In Italia “il mercato principe è chiaramente Milano, ma anche Roma si sta riprendendo” aggiunge Petrosino, evidenziando però che nella Capitale “la situazione in termini di Grade A asset è drammatica: che si possano definire tali sono pochissimi e quelli in particolare con certificazione Platinum e Gold si contano sulle punta delle dita.
Però, se l’immobile merita anche qui l’investitore internazionale arriva, magari a premio rispetto a Milano di 100-80-120 basis point ma se il prodotto c’è, sono convinto che il mercato romano sia ancora appealing. Del resto, Roma è città eterna”.

Fonte: https://design.pambianconews.com/real-estate-una-asset-class-su-cui-puntare/

Autore dell'articolo: design.pambianconews.com