Il monopoly degli hotel

Il monopoly degli hotel

Con due miliardi previsti, il 2019 sarà per l’Italia l’anno record per valore di investimento nelle strutture alberghiere. Il 70% riguarda quattro città: Milano, Venezia, Firenze e Roma. Il vero problema è trovare immobili adeguati a soddisfare esigenze e trend in atto

“Questo sarà l’anno record, con il più alto numero di trattative alberghiere in Italia, per un valore pari a 2 miliardi di euro”. Ad affermarlo è Michele De Marco, senior vice president hotels and hospitality di Jll Italia (Jones Lang LaSalle), i cui dati evidenziano come effettivamente il 2019 costituisca il punto massimo degli ultimi 15 anni e come, gli ultimi quattro anni abbiano certificato un autentico boom della ricerca di strutture e di investimenti nell’hotellerie. Rispetto ai momenti migliori del periodo pre-crisi, ad esempio rispetto al 2017, siamo quasi al doppio. “Questo volume – continua De Marco – sarà determinato anche dalla vendita degli alberghi di proprietà di Belmond, che in Italia dispone di strutture per 463 camere in tutto, veri e propri trophy asset, collocati a Portofino, Ravello, Venezia. Il portafoglio Belmond è stato ceduto al gruppo Lvmh, già proprietario di una piccola catena di alberghi di lusso, ma che così completa la propria offerta allargando la presenza territoriale in questo segmento.” Oltre alla cessione di Belmond, altre operazioni saranno determinanti per le dinamiche del mercato dell’ospitalità. Il colosso Usa dei fondi alternativi Oaktree ha chiuso l’acquisto dei quindici hotel posseduti dai fondi gestiti da Castello sgr. L’operazione ha un valore di 300 milioni di euro e rappresenta la prima di una serie per la realtà statunitense che ha intenzione di investire ben un miliardo di euro in località come Capri, Taormina, Cortina, Venezia, Firenze, Roma e Milano. Secondo indiscrezioni, il primo hotel in pipeline è l’Ambasciatori Palace di Roma: un cinque stelle di 150 camere in via Veneto, che vale oltre 100 milioni di euro. L’obiettivo di Oaktree è quello di creare la maggiore piattaforma di hotel business e leisure nel nostro Paese con il supporto di Castello, che continuerà a gestire il nuovo fondo, nel quale le strutture acquisite finora andranno a confluire e che verrà arricchito da altre proprietà.

L’ex Hotel La Gare a Milano, che con il La Gare Venezia è stato ceduto alla catena Hyatt

FRAMMENTATO E AMBÌTO
“Il mercato italiano è ritenuto interessante per almeno un paio di ragioni”, ci conferma Enzo Poinelli, senior director Southern Europe di Hvs Global Hospitality Services, società internazionale specializzata valutazione per proprietà alberghiere e complessi turistici. Innanzitutto, per l’elevato numero di turisti che nei prossimi anni visiterà il nostro Paese e che viene dato in ulteriore crescita. “Le top destination italiane sono tra le più apprezzate e anche il livello di prezzo medio delle camere è tra i più alti al mondo, secondo solo a Londra e Parigi, con la differenza che abbiamo molte più città e territori da vendere”. Il secondo aspetto è legato al sistema di offerta ancora estremamente frammentato, con una presenza di brand internazionali limitata rispetto a mercati europei più evoluti. “La gestione, nella maggior parte degli alberghi è familiare con degli standard non consoni a quelli di altri paesi. C’è quindi una ottima possibilità di miglioramento”, sottolinea.

L’Hotel Splendido Portofino, passato anch’esso al gruppo francese Lvmh

LE CORE CITIES
Almeno il 70% delle trattative del 2019 saranno concentrate su quattro piazze: Firenze, Milano, Roma e Venezia. Le prime sono state concluse a Roma; si pensi all’acquisto effettuato da parte del Fattal Hotel Group che, mediante la catena Leonardo Hotels, ha rilevato il Venetia Palace, in zona stazione Termini. L’operatore non è sconosciuto alle cronache del settore immobiliare. Risale al 2015 l’ingresso in Italia con l’acquisizione da Monrif Hotel dello storico Hermitage a Milano, mentre a inizio 2017 è stato inaugurato il quattro stelle Nyx Hotel Milan all’interno dell’ex Palazzo Philips di piazza IV Novembre, con trecento camere. Il Venetia Palace Hotel sarà rinnovato e ribrandizzato Leonardo Boutique Hotel. E la catena tedesca intende poi proseguire la campagna di acquisizioni in Italia: nel mirino ci sono una decina di altri edifici da ristrutturare, allineandoli ai diversi format della catena o da costruire. La ricerca è di singole realtà e di piccole catene, con un budget messo a disposizione dal gruppo di circa 450 milioni di euro. Un’altra grande operazione della quale ci si attende la chiusura nel corso del 2019 riguarda la vendita, a Mestre, dei quattro alberghi di Ca’ Marcello, intervento di nuova edificazione, finanziato dal gruppo austriaco Mtk. Alle porte di Venezia è infatti in fase di ultimazione un’importante operazione di trasformazione e riqualificazione urbanistica dell’area di fronte alla stazione ferroviaria, da cui si può comodamente raggiungere il centro lagunare. Il progetto, curato dall’architetto Luciano Parenti di Venezia, si compone di quattro strutture ricettive per un totale di 745 camere, 1.900 posti letto e 700 metri quadrati di superficie commerciale. Quattro le catene alberghiere che hanno sostenuto l’operazione: l’anglo-irlandese Stay City, specializzata nei rent apartment; la già citata catena tedesca Leonardo Hotels, divisione europea del gruppo israeliano Fattal, con un hotel 4 stelle superior; Plateno, colosso alberghiero cinese con oltre tremila strutture alberghiere in 300 località in tutto il mondo, approdato a Mestre con l’hotel a 3 stelle 7 Days Premium; e infine l’austriaca Wombat’s, una catena di ostelli per un target giovane, del gruppo City Hostels. Questi investimenti hanno radicalmente trasformato una zona malfamata di Mestre in chiave turistica, con un benefico contagio anche a livello di locali e vita notturna.

L’ex Carlyle Brera ora parte del gruppo francese Boissée Finances

IL CASO MILANO
“Se nel capoluogo lombardo non abbiamo i volumi degli investimenti più alto d’Italia, questo è unicamente dovuto ad un problema di mancanza di strutture”, precisa Michele De Marco di Jll. E in effetti, sembra quasi impossibile soddisfare la fame delle grandi catene mondiali, se si pensa che nemmeno un big del lusso come Rocco Forte Hotels, nonostante i tentativi, è ancora riuscito a trovare uno spazio adeguato alle proprie esigenze. “Il prodotto di appeal internazionale, che sia di giuste dimensioni, con un buon posizionamento o possibilità di riposizionamento, è scarso. Quando si trova, le transazioni sono interessanti; nel corso del 2018 abbiamo registrato vendite di 4 stelle superior che hanno portato a valori di 400mila euro a camera, valore medio calcolato tra alcune delle operazioni più significative dell’anno”, precisa l’analista. Su Milano si sono concluse di recente alcune importanti acquisizioni: si pensi al piccolo portafoglio composto dal La Gare Milano e La Gare Venezia, oggi gestiti dalla catena Hyatt con il logo Hyatt Centric. Un forte interesse è nel rebranding di edifici che abbiano valori interessanti o che consentano un facile riposizionamento. Simile la vicenda del Carlyle Brera, con un prodotto centrale, di buona fascia, un buon posizionamento e un numero di camere significativo. L’operazione, del controvalore di 36 milioni di euro, ha compreso la cessione dell’albergo, la riorganizzazione del marchio e la licenza dei marchi Brera al gruppo francese Boissée Finances, che possiede e gestisce oltre 90 alberghi in tutta Europa. Sempre a Milano, Francesco Hu, imprenditore alberghiero cinese di seconda generazione, ha acquisito con la sua società Ih Hotels le dodici strutture a 4 e 5 stelle di proprietà di Piazza di Spagna View. Nel portafoglio di Ih Hotels ci sono, nella città lombarda, hotel Gioia e Ambasciatori, in pieno centro; si aggiungono poi l’Admiral di Padova, quattro strutture in Toscana di cui due a Firenze e un resort a Pian dei Mucini, Grosseto. Infine, un altro in apertura, l’Hotel Majestic, sempre in centro a Firenze. Ih Hotels, inoltre, ha creato il primo mall cinese, in via Paolo Sarpi, la chinatown meneghina, a due passi da corso Como e piazza Gae Aulenti. Da non dimenticare anche il rilancio della Torre Galfa ideata da Melchiorre Bega, che passa dall’ospitalità: il progetto di riqualificazione, promosso dal Gruppo UnipolSai, che ne detiene la proprietà, avrà una nuova vocazione funzionale e mista: fino al 12esimo piano ospiterà l’hotel Innside Milan della collezione Innside by Meliá. Ai piani superiori verrà invece dato spazio agli appartamenti di lusso per privati, mentre tra il 29esimo e il 30simo uno sky bar e un concept restaurant dialogheranno dall’alto con la metropoli. Tra i rumors, si parla anche di uno sviluppo alberghiero in zona City Life, gestito da Nh Hotels; la buona location e un operatore internazionale forte sarebbero i presupposti giusti per allocare parte degli spazi dei due nuovi grattacieli che sorgeranno affianco ai primi due realizzati (che ospitano Allianz e Generali) e al terzo in fase di realizzazione (e che sarà occupato da PwC).

Il Venetia Palace, in zona Termini a Roma, acquistato dalla catena tedesca Leonardo Hotels

I TREND IN ATTO
Quella del bleisure è una tendenza che nasce dalla commistione di business e leisure travel; tuttavia, non interessa solo coloro che viaggiano per lavoro e che cercano momenti di svago, magari sondando il miglior ristorante in città o l’ultimo evento culturale. Nell‘albergo tradizionale si deve poter lavorare, e la clientela business richiede spazi riunioni con tecnologie all’avanguardia e camere strutturate per accogliere piccoli meeting, ma anche divertirsi, tra ristoranti, spa e palestra, e infine poter stare all’aperto in aree outdoor sempre più attrezzate. Un altro tema in piena evoluzione è quello della costruzione di residenze di utilizzo temporaneo tra mini appartamenti e grandi case, supportate da servizi di standard alberghiero. I grandi player sono interessati all’ospitalità diffusa di alta gamma e non è un caso che il colosso Accor abbia rilevato Onefinestay, società britannica che fa short-let di lusso. Hanno trovato un nuovo posizionamento anche gli ostelli, a Milano e non solo, che in questi ultimi anni hanno ampliato e qualificato il loro room mix rivolgendosi a chi viaggia in gruppo o in famiglia. La categoria extended stay o apartment hotel è, invece, una formula che ancora manca, dove la camera è spaziosa e comprende il servizio di conciergerie e altri servizi evoluti (divertimento, sport, ristorazione, wellness). “La vera svolta nell’erogazione dei servizi – afferma Ezio Poinelli di Hvs – la sta portando la digitalizzazione. Si sta affermando la possibilità di fare il check-in online, come in aeroporto, senza passare dalla reception, prenotando tramite app innumerevoli attività e non solo quelle tradizionalmente ubicate in albergo. La tendenza più rilevante è quella di avere un posizionamento sempre più lifestyle, dove l’esperienza diventa il fulcro del prodotto. In controtendenza, ci sono le strutture che si posizionano su un livello standard, garantendo un’ottima camera a prezzi ragionevoli, per intercettare un mercato molto più ampio. Per i servizi extra si attivano, in questo caso, modalità di pay on demand”.

Gli spazi esterni dell’Ostello Bello Grande, in prossimità della Stazione Centrale a Milano

Fonte: https://design.pambianconews.com/il-monopoly-degli-hotel/

Autore dell'articolo: design.pambianconews.com