Il soppalco può rendere la casa ‘di lusso’

12/12/2019 – Per determinare se un immobile è di lusso, e pertanto escluso dai benefici prima casa, è necessario considerare anche la superficie dei soppalchi.
 
A sottolinearlo l’Agenzia delle Entrate in un articolo in cui commenta e spiega la sentenza 29643 del 14 novembre 2019 della Corte di Cassazione che fornisce chiarimenti in relazione al criterio di calcolo della superficie utile.
 

Cosa rende un’abitazione ‘di lusso’

Nella sentenza i giudici ricordano che il DM 1072/1969 individua le caratteristiche che qualificano come “di lusso” le abitazioni; sono, ad esempio, quelli con superficie superiore a 240 mq (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina), piscina superiore a 80 mq, eccetera.
 
Inoltre, l’articolo 8 dello stesso DM stabilisce che sono considerate “di lusso” le case e le singole unità immobiliari che presentano più di 4 delle caratteristiche indicate nella Tabella allegata al decreto come: superficie superiore a 160 mq (esclusi balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posti macchina) presenza di più di un ascensore per scala, scala di servizio eccetera.
 
Nella sentenza commentata dall’Agenzia, il ricorrente contestava la mancata equiparazione del soppalco alle soffitte, in modo da escluderlo dal calcolo della superficie utile, per difetto di idoneità alla funzione abitativa.
 
La Corte ha respinto il ricorso in quanto, il decreto, al fine di stabilire se un’abitazione sia di lusso (e come tale esclusa dai benefici prima casa), fa riferimento solo alla nozione di utilizzabilità e non all’effettiva abitabilità degli ambienti.
 

Soppalco: è superficie utile anche se non abitabile

Come indicato nel DM 1072/1969, la superficie utile deve essere determinata escludendo dall’estensione globale riportata nell’atto di acquisto sottoposto all’imposta, quella di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e del posto macchina.
 
La Corte ha affermato che rientra nella superficie utile tutto ciò che non è compreso nella predetta elencazione tassativa; di conseguenza sono da escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto solo i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine e includendo nella metratura i soppalchi o i sottotetti.
 
Inoltre, al fine di individuare la superficie utile per identificare le abitazioni di lusso, è irrilevante la calpestabilità dell’area in questione, per quanto, nel caso concreto, l’altezza media del vano (2,35 m.) deporrebbe senz’altro nel senso della sussistenza di tale caratteristica.
 

Abitazioni di lusso ‘grazie al soppalco’: no agevolazioni prima casa

La Corte ha sottolineato che ai fini dell’individuazione di un’abitazione di lusso, e pertanto dell’esclusione del beneficio prima casa, la superficie utile deve essere determinata considerando l’utilizzabilità degli ambienti a prescindere dalla loro effettiva abitabilità, costituendo tale requisito, il parametro idoneo a esprimere il carattere “lussuoso” di una abitazione.
 
Da ciò deriva che il concetto di superficie utile non può restrittivamente identificarsi con la sola “superficie abitabile”, dovendo il DM 2 agosto 1969 essere interpretato nel senso che risulta “utile” tutta la superficie dell’unità immobiliare diversa dai balconi, dalle terrazze, dalle cantine, dalle soffitte, dalle scale e dal posto macchine e che nel calcolo dei 240 mq rientrano anche i soppalchi.
 
In questo caso, quindi, non può applicarsi l’agevolazione prima casa che prevede la corresponsione dell’imposta di registro al 2% e delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna.
  Fonte: https://www.edilportale.com/news/2019/12/normativa/il-soppalco-puo-rendere-la-casa-di-lusso_73882_15.html

Autore dell'articolo: edilportale.com