Boeri e Dal Pastro sulla Milano del futuro

Boeri e Dal Pastro sulla Milano del futuro

David Pambianco, Stefano Boeri e Alexei Dal Pastro

Milano negli anni a venire sarà rigenerata, multicentrica, adeguata alle nuove abitudini di vita e di lavoro. Così la presentano al VI Design Summit organizzato da Pambianco-Interni l’architetto Stefano Boeri e Alexei Dal Pastro, amministratore delegato Italia di Covivio, che oggi, con circa 24 miliardi di euro di patrimonio gestito, 8 miliardi di euro in progetti in fase di sviluppo, e oltre 990 dipendenti tra Milano, Parigi e Berlino, è una delle principali società immobiliari in Europa.

TRA CASA E UFFICIO

Interrogato sul futuro del capoluogo meneghino, su cui Covivio concentra i propri investimenti in Italia, Dal Pastro si dice fiducioso nel prosieguo del trend positivo che ha interessato la città negli ultimi anni, al di là della perturbazione che stiamo forzatamente attraversando e che impartisce lezioni importanti anche al settore immobiliare. Anzitutto, i confini tra le asset class uffici, hotel, residenze stanno progressivamente diventando più labili e il concetto di benessere sta conquistando anche lo spazio lavorativo. “Stiamo ancora studiando l’evoluzione del nostro prodotto. Ci sarà sicuramente una forte accelerazione di tendenze che erano già presenti prima del Covid. Più che ‘l’ufficio entra in casa’, dal mio punto di vista direi che è la casa a entrare in ufficio”. A emergere è il tentativo di comprendere in quale misura lo smart working impatterà sull’utilizzo degli uffici. “Non c’è ancora un comune denominatore – spiega l’AD –. La nostra sfida sarà di darlo, rendendo gli uffici degli ambienti caratterizzati da un livello adeguato di benessere, che consenta di migliorare la produttività”. Fondamentale, a questo fine, il contributo di un’organizzazione evoluta degli spazi. “Se guardiamo un immobile di vent’anni fa adibito a uffici, il rapporto tra le superfici classiche a desk e le aree comuni che oggi troviamo negli edifici moderni era 80%-20%. Oggi queste percentuali si stanno progressivamente invertendo”.

RETI URBANE

Sulle prospettive della città interviene anche Boeri, architetto e urbanista di Stefano Boeri Architetti, con sede a Milano e uffici a Shanghai e Tirana, che dal 1993 si dedica alla progettazione e alla ricerca, principalmente in ambito architettonico e urbanistico, oltre che culturale. Rivolgendo l’attenzione alla dimensione geograficamente ristretta della metropoli, “molto densa di luoghi centrali che sono delle eccellenze e che vivono spesso sulla densità dei flussi”, Boeri sostiene che “la strada corretta dovrebbe essere quella di pensare a una città capace di valorizzare il suo essere un arcipelago di quartieri, che oggi potrebbero giocare un ruolo importante se riscoprissero una loro identità e una loro autosufficienza”. La costituzione di una rete interconnessa di borghi urbani passa attraverso la conquista di una dimensione metropolitana, poiché ancora oggi “la metropoli milanese è un concetto astratto”. Per condurre la città verso uno sviluppo multicentrico sarebbe opportuno “pensare di orientare eventuali processi di allontanamento dalla città verso i piccoli centri”. Vale come esempio virtuoso il modello francese, che mira a instaurare “contratti di reciprocità” tra le grandi-medie città e i piccoli centri prossimi, al fine di agire in collaborazione, non in alternativa. “Credo che oggi in Italia si apra una prospettiva gigantesca da questo punto di vista, anche per il mercato immobiliare, e qualche segnale personalmente, nel mio piccolo, l’ho già avuto”. Dal Pastro, dal canto suo, sottolinea l’importanza dei capitali internazionali per favorire uno sviluppo sostenibile nel tempo. “A Milano negli ultimi 4-5 anni tra il 70 e il 75% degli investimenti sono derivati da grandi investitori stranieri e questo è quello che ha fatto muovere la città”. Tuttavia, se si confrontano “i flussi di capitale che hanno avuto, non tanto le principali città europee come Parigi e Londra, quanto le secondary cities con cui si può paragonare Milano, come ad esempio Barcellona e Monaco, c’è ancora veramente tanta strada da fare”. Tradotto altrimenti, “da un lato c’è una grande opportunità, dall’altro c’è da unire le forze, dare una view, lavorare sulla semplificazione dei processi amministrativi, per consentire alla città di proseguire questo percorso virtuoso e di fare da traino in primis alle altre province italiane, e in seguito anche ai borghi”.

MARGINI DI MIGLIORAMENTO

Milano, per via del proprio potenziale ancora inespresso, rappresenta una città centrale nella strategia di Covivio, tra le prime property company in Europa. “Rispetto allo stock disponibile di uffici, gli edifici di ‘classe A’, ossia quelli recentemente riqualificati o le nuove costruzioni, rappresentano un 15-20%. Questo la dice lunga su quanto ci sia ancora da fare per rigenerare la città e lascia aperto uno spazio d’azione che “non si trova facilmente in altri Paesi, che negli anni addietro hanno corso un po’ più di noi e hanno investito molto di più”. I progetti di Porta Nuova, City Life e Symbiosis, in prossimità dello scalo ferroviario di Porta Romana, sono, secondo Dal Pastro, un buon punto di partenza per innescare dei processi di rigenerazione urbana. Il passo successivo per aumentare l’attrattività della città è “lavorare con le autorità pubbliche, fare massa critica con investitori locali e istituire partnership con investitori internazionali”. Non va, però, trascurato il centro di Milano, che “francamente è l’aspetto più impressionante di questa situazione nuova”, aggiunge Boeri. Il deserto sociale che si estende sul centro cittadino rappresenta un problema non solo simbolico e psicologico, ma soprattutto economico e immobiliare. “Senza la residenza questo pezzo di Milano è destinato ad avere una diluizione delle energie economiche e dei flussi che a me spaventa molto, perché una città con un centro vuoto, povero, con i piani terra chiusi, non è una città che svolge la sua funzione rispetto anche all’attrattività turistica internazionale”. La differenza ravvisata dall’architetto rispetto alle secondary cities citate è che Barcellona e Berlino hanno “una politica straordinaria di residenze per i giovani, mentre noi siamo molto indietro sotto questo punto di vista”. A questo scopo potrebbe essere destinato il patrimonio di uffici degli anni ’70-’80 che ormai è desueto.

EVENTI ATTESI

Così come “l’expo è stata un’occasione di sinergia formidabile”, anche le Olimpiadi si annunciano come un momento di grande positività per la città. Ne è convinto Boeri, che ricorda l’appuntamento dell’Esposizione internazionale di Triennale Milano del 2022, la XIII della sua storia, iniziata nel 1923, quasi cento anni fa. Presidente dell’istituzione dal 2018, Boeri traccia un bilancio positivo rispetto a questi primi due anni di attività: “abbiamo trovato una situazione finanziaria difficile all’inizio, un buco importante, però devo dire che con un CdA straordinario siamo riusciti a ripartire e a cambiare stile, nel senso di pensare a una Triennale che, più che mettere a disposizione gli spazi, produce e promuove cultura”.

Fonte: https://design.pambianconews.com/boeri-e-dal-pastro-sulla-milano-del-futuro/

Autore dell'articolo: design.pambianconews.com